Inquilinato: nova lei entrou em vigor ontem

Entrou em vigor neste dia 24 as modificações aprovadas pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva na nova Lei do Inquilinato (Lei nº 12.112/2009). As mudanças prometem mais rigor com os inadimplentes e mais celeridade nos processos de despejo. A caução pode voltar a ser usada e o seguro-fiança também deve ficar mais acessível.
Quanto aos preços dos aluguéis, há especialistas do mercado que acreditem em uma tendência de queda, enquanto outros temem o aumento das manobras oportunistas por parte de proprietários.
A expectativa de envolvidos no mercado imobiliário é de que os despejos, que hoje costumam demorar entre 12 e 14 meses, se concretizem em 6 ou 7 meses, por causa da simplificação dos trâmites legais no período entre a decisão judicial e a retirada do locatário do imóvel.

Detalhes – O advogado da CDL Cuiabá e FCDL/MT, Otacílio Peron, explica melhor a Lei. Segundo o advogado, a nova lei é importante no momento em que tira algumas amarras, facilitando a retomada do imóvel locado. “Não privilegia nem locador e nem locatário”. Antes, por falta de segurança jurídica, muitos donos de imóveis, preferiam deixá-los fechados em vez de vê-los sendo dilapidados, sem poder retomá-los, e sem auferir renda, muitas vezes, do único bem de raiz.Estima-se que há mais de 3.000.000 (três milhões) de imóveis fechados em todo país, e que agora poderão voltar ao mercado locatício.
“O aluguel, por certo, poderá baratear, pela agilidade que a nova lei proporciona para a retomada do imóvel, no caso de inadimplência do inquilino que não tenha ofertado qualquer modalidade de garantia. Em caso de inadimplência, o locador poderá ingressar imediatamente com ação de despejo, e requerer, liminarmente, a sua desocupação, e neste caso o juiz fixará o prazo de 15 (quinze) dias para a sua desocupação, podendo o locatário, no prazo acima, evitar o despejo, quitando a totalidade do débito. Do contrário, será despejado imediatamente”.
Outro regramento da nova lei, foi quanto a figura do fiador. Ele poderá durante o prazo do contrato, deixar de ter a obrigação se houver alteração no contrato. Toma-se como exemplo o caso de separação ou divórcio dos afiançados, ou alteração do valor do aluguel.
Ao final do prazo contratual, se o contrato se prorrogar por prazo indeterminado, o fiador também pode pedir para se desobrigar, mas neste caso, após avisar o locador e locatário, continuará ainda com obrigação por 120 (cento e vinte) dias.
No tocante a multa contratual, se o inquilino quiser devolver o imóvel antes do término do contrato, esta será paga proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou seja, se o contrato for de 12 (doze) meses, e o inquilino quiser devolver o imóvel no fim do sexto mês, pagará apenas a metade da multa estipulada.
No tocante ao locador, ficou mantida a regra de que ele não poderá reaver o imóvel antes do término do contrato.
Ao final do prazo do contrato de locação, o locador pode retomar o imóvel, notificando o inquilino que tem 30 (trinta) dias para sair, ou ingressar com ação de despejo, pedindo liminar com prazo de 30 (trinta) dias para a sua desocupação.
Esta apertada síntese não tem por objetivo exaurir as discussões provenientes das alterações da nova legislação, até por óbvio, pois esta é uma preliminar. Sabemos que será no dia-a-dia de aplicação das alterações que surgirão as maiores discussões.
A Lei 8.245/91 era bastante criticada, e as mudanças trazidas pela lei 12.112/2009 não foram capazes de aplacar totalmente as críticas, pois se afiguram bastante tímidas, não dando aquela esperança jurídica esperada pelo locador.
Nada obstante, espera-se que o valor do aluguel caia, uma vez que as ações de despejo ficarão mais rápidas, e os locadores podem recalcular o risco da inadimplência. A expectativa, é que o preço dos seguros de fiança locatícia também barateie.
“Entendo que irá aumentar o número de contratos sem garantia, pois a nova lei dá mais agilidade na retomada do imóvel em caso de inadimplência.Fica um alerta. Na hora de colocar em locação o seu imóvel, procure um advogado de confiança para que elabore o contrato dentro das novas regras, e assim minimizará os dissabores no futuro”, pontua Peron.