MUDANÇAS NA LEI DO INQUILINATO

A partir do dia 24 de Janeiro de 2010, entrará em vigor a Lei Federal 12.112/2009, a qual alberga algumas alterações importantes na atual Lei do Inquilinato.

Ao meu sentir, a nova lei é importante no momento em que tira algumas amarras, facilitando a retomada do imóvel locado.

Não privilegia nem locador e nem locatário.

Antes, por falta de segurança jurídica, muitos donos de imóveis, preferiam deixá-los fechados em vez de vê-los sendo dilapidados, sem poder retomá-los, e sem auferir renda, muitas vezes, do único bem de raiz.

Estima-se que há mais de 3.000.000 (três milhões) de imóveis fechados em todo país, e que agora poderão voltar ao mercado locatício.

O aluguel, por certo, poderá baratear, pela agilidade que a nova lei proporciona para a retomada do imóvel, no caso de inadimplência do inquilino que não tenha ofertado qualquer modalidade de garantia. Em caso de inadimplência, o locador poderá ingressar imediatamente com ação de despejo, e requerer, liminarmente, a sua desocupação, e neste caso o juiz fixará o prazo de 15 (quinze) dias para a sua desocupação, podendo o locatário, no prazo acima, evitar o despejo, quitando a totalidade do débito. Do contrário, será despejado imediatamente.

Outro regramento da nova lei, foi quanto a figura do fiador. Ele poderá durante o prazo do contrato, deixar de ter a obrigação se houver alteração no contrato. Toma-se como exemplo o caso de separação ou divórcio dos afiançados, ou alteração do valor do aluguel.

Ao final do prazo contratual, se o contrato se prorrogar por prazo indeterminado, o fiador também pode pedir para se desobrigar, mas neste caso, após avisar o locador e locatário, continuará ainda com obrigação por 120 (cento e vinte) dias.

No tocante a multa contratual, se o inquilino quiser devolver o imóvel antes do término do contrato, esta será paga proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou seja, se o contrato for de 12 (doze) meses, e o inquilino quiser devolver o imóvel no fim do sexto mês, pagará apenas a metade da multa estipulada.

No tocante ao locador, ficou mantida a regra de que ele não poderá reaver o imóvel antes do término do contrato.

Ao final do prazo do contrato de locação, o locador pode retomar o imóvel, notificando o inquilino que tem 30 (trinta) dias para sair, ou ingressar com ação de despejo, pedindo liminar com prazo de 30 (trinta) dias para a sua desocupação.

Esta apertada síntese não tem por objetivo exaurir as discussões provenientes das alterações da nova legislação, até por óbvio, pois esta é uma preliminar. Sabemos que será no dia-a-dia de aplicação das alterações que surgirão as maiores discussões.

A Lei 8.245/91 era bastante criticada, e as mudanças trazidas pela lei 12.112/2009 não foram capazes de aplacar totalmente as críticas, pois se afiguram bastante tímidas, não dando aquela esperança jurídica esperada pelo locador.

Nada obstante, espera-se que o valor do aluguel caia, uma vez que as ações de despejo ficarão mais rápidas, e os locadores podem recalcular o risco da inadimplência. A expectativa, é que o preço dos seguros de fiança locatícia também barateie.

Entendo que irá aumentar o número de contratos sem garantia, pois a nova lei dá mais agilidade na retomada do imóvel em caso de inadimplência.

Fica um alerta. Na hora de colocar em locação o seu imóvel, procure um advogado de confiança para que elabore o contrato dentro das novas regras, e assim minimizará os dissabores no futuro.

Otacílio Peron

Advogado da CDL e FCDL